La surface habitable, définie par la loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009), correspond à la superficie de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les parties du logement dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 m sont également exclues du calcul. Cette mesure de surface plancher locative est le référentiel légal pour les contrats de bail d’habitation.
Elle diffère légèrement de la superficie loi Carrez utilisée lors des ventes en copropriété : certaines annexes (cave, parking, terrasse, balcon, loggia…) peuvent être comptabilisées différemment selon la méthode de calcul. Un logement peut ainsi afficher une surface habitable différente de sa superficie Carrez.
La mention de la surface habitable est obligatoire dans :
En cas d’erreur supérieure à 5 % entre la surface indiquée et la surface réelle, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnelle. Cette action doit être engagée dans le délai d’un an suivant la signature du bail. À Paris et en Île-de-France, où les loyers au m² sont parmi les plus élevés de France, une erreur de quelques mètres peut représenter un enjeu financier significatif.
Nos mesureurs professionnels réalisent le relevé de surface habitable conformément à l’article R156-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Chaque pièce est mesurée individuellement à l’aide d’un télémètre laser de précision. Les résultats sont consignés dans un rapport détaillé comprenant un plan coté et la décomposition des surfaces par pièce.
Les parties exclues du calcul de la surface habitable sont : les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, les embrasures de portes et fenêtres, les murs et cloisons, les trémies d’escaliers et les gaines techniques. Les balcons, loggias, vérandas, caves et garages ne font jamais partie de la surface habitable.
Lors d’une même visite, nos diagnostiqueurs peuvent réaliser simultanément le mesurage de la surface habitable et de la superficie loi Carrez. Cette prestation combinée est particulièrement utile pour les propriétaires bailleurs souhaitant louer puis vendre leur bien, ou pour les agences immobilières gérant des transactions et des mises en location. Elle permet de réaliser des économies et de disposer de deux attestations officielles en une seule intervention.
La surface habitable inclut-elle les combles aménageables ?
Oui, à condition que leur hauteur sous rampant soit d’au moins 1,80 m. Les combles partiellement aménagés peuvent donc être partiellement comptabilisés.
La cave compte-t-elle dans la surface habitable ?
Non. Les caves, sous-sols non habitables, garages et parkings sont exclus du calcul de la surface habitable, même s’ils sont attenants au logement.
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