Le Diagnostic Technique Global (DTG) est une évaluation complète et multidimensionnelle de l’état d’un immeuble en copropriété. Instauré par la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), il est obligatoire dans deux cas précis : lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, et lorsqu’une procédure de carence ou de danger est engagée à l’encontre d’une copropriété. En dehors de ces cas, il peut être réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires sur décision de l’assemblée générale.
Le DTG copropriété offre une vision globale et stratégique de l’état d’un immeuble, permettant aux copropriétaires et à leurs gestionnaires de prendre des décisions éclairées sur les priorités d’investissement, la politique de rénovation et la gestion du fonds de travaux. À Paris et en Île-de-France, où les immeubles anciens sont nombreux, le DTG est un outil particulièrement pertinent.
Nos experts examinent l’ensemble des composantes physiques de l’immeuble : structure (fondations, murs porteurs, planchers, charpente), enveloppe du bâtiment (toiture, façades, balcons, terrasses, étanchéité), équipements collectifs (chaufferie, ascenseurs, réseau ECS, tableau électrique collectif, système de ventilation, éclairage des parties communes, interphonie), et parties communes intérieures (hall, escaliers, couloirs).
Le DTG recense les obligations réglementaires de mise en conformité auxquelles l’immeuble doit satisfaire : accessibilité handicapés, conformité des ascenseurs, mise aux normes électriques, présence d’amiante ou de plomb dans les parties communes, conformité de la chaufferie collective, etc.
Le DTG intègre une évaluation de la performance thermique de l’immeuble comparable à un DPE collectif. Cette analyse identifie les principales sources de déperditions et oriente vers les travaux d’amélioration énergétique les plus pertinents, dans le cadre de la stratégie de rénovation de la copropriété.
À partir de l’ensemble des investigations réalisées, nos experts établissent une liste hiérarchisée des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la sécurité des occupants, avec une estimation de leur coût sur 10 ans. Ce planning prévisionnel permet d’anticiper les appels de fonds et d’alimenter correctement le fonds travaux obligatoire.
Le DTG et le PPPT sont complémentaires mais distincts. Le PPPT est spécifiquement axé sur la programmation des travaux sur 10 ans et constitue le préalable obligatoire au Plan Pluriannuel de Travaux. Le DTG est plus large : il inclut également les aspects réglementaires, la performance énergétique globale et une évaluation de la situation financière de la copropriété. Dans certains cas, un DTG suffisamment récent et complet peut se substituer au PPPT.
Même lorsqu’il n’est pas obligatoire, le DTG présente de nombreux avantages pour les copropriétés :
Combien de temps dure la réalisation d’un DTG ?
La durée varie selon la taille de l’immeuble. Pour un immeuble de taille moyenne, comptez 1 à 2 jours d’intervention sur site et 2 à 4 semaines de rédaction du rapport.
Le DTG doit-il être présenté à l’AG ?
Oui. Le DTG doit être présenté à l’assemblée générale des copropriétaires dans l’année suivant sa réalisation. Cela ne signifie pas que les copropriétaires doivent voter sur les travaux immédiatement.
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