Pendant des années, ils ont été un véritable casse-tête pour tout le monde : diagnostiqueurs, notaires, investisseurs, et bien sûr, les propriétaires. Comment s’y retrouver avec le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et l’audit énergétique quand un même bâtiment abrite un commerce au rez-de-chaussée et des appartements à l’étage ? Fallait-il un seul DPE, plusieurs, un audit global, ou un par lot ? Les interprétations variaient, créant une zone d’ombre réglementaire qui ne profitait à personne.

Bonne nouvelle ! L’année 2026 marque un tournant décisif. La réglementation française, enfin, lève le voile sur ces ambiguïtés. Une réponse ministérielle, publiée le 3 février 2026, vient clarifier les choses de manière officielle : deux DPE distincts sont désormais obligatoires, et l’audit énergétique, lui, ne concerne que la partie habitation.

Alors, concrètement, qu’est-ce que cela signifie pour vous ? Plongeons ensemble dans les détails de ces changements.

Qu’est-ce qu’un Immeuble Mixte, au juste ?

Un immeuble mixte, c’est un bâtiment qui, comme son nom l’indique, mélange les usages. L’exemple le plus courant est celui d’une boutique ou d’un restaurant en bas, avec des logements au-dessus. Mais on peut aussi y trouver des bureaux, des cabinets médicaux, ou d’autres locaux professionnels. C’est un peu le couteau suisse de l’immobilier, polyvalent et souvent très pratique.

Sur le papier, ça a l’air simple, n’est-ce pas ? Sauf que cette mixité, aussi pratique soit-elle, complique énormément les obligations réglementaires. La raison est simple : les méthodes de calcul énergétique ne sont pas les mêmes pour un logement et pour un local commercial ou professionnel. C’est comme essayer de mesurer la consommation d’une voiture hybride avec un seul système de calcul : impossible ! Le résidentiel a ses propres règles, le tertiaire les siennes. Et jusqu’à présent, ils ne parlaient pas le même langage énergétique.

Le DPE dans les Immeubles Mixtes : La Révolution de 2026

Le DPE est devenu un acteur majeur du marché immobilier. Il influence la valeur d’un bien, les conditions de location, et même l’accès aux financements. Depuis le 1er juillet 2021, deux méthodes de calcul coexistent :

Le hic ? Ces deux méthodes sont, par nature, incompatibles. Avant 2026, cette incompatibilité a mené à des situations complexes : certains diagnostiqueurs tentaient de créer un DPE global, d’autres optaient pour un DPE par lot. Résultat : une insécurité juridique palpable pour toutes les parties prenantes.

La réponse ministérielle de février 2026 vient enfin mettre un terme à ce débat stérile : un DPE unique pour un immeuble mixte n’est plus autorisé.

La Règle d’Or : Deux DPE Distincts

C’est désormais la règle officielle, claire et nette :

• Un DPE spécifique pour la partie habitation
• Ce DPE englobe l’ensemble des logements de l’immeuble si celui-ci est vendu en bloc. Attention, et c’est une précision cruciale : il ne s’agit pas d’un DPE par appartement, mais bien d’un DPE global pour l’ensemble de la partie résidentielle. Cette approche simplifie grandement les démarches administratives et, bonne nouvelle, réduit les coûts pour les propriétaires.
• Un DPE dédié à la partie tertiaire
• Les locaux commerciaux ou professionnels doivent, eux aussi, avoir leur propre diagnostic. Ce DPE est établi en se basant sur les consommations réelles, via la méthode dite sur factures. En clair : la boulangerie du rez-de-chaussée aura son propre classement énergétique, totalement indépendant de celui des appartements. Et c’est logique, car une boulangerie ne consomme évidemment pas comme un appartement de 70 m² !

L’Audit Énergétique : Uniquement pour les Logements

Autre clarification majeure et non des moindres : l’audit énergétique ne concerne que les logements. C’est une nuance essentielle à bien comprendre.

Imaginez votre immeuble :

• Un restaurant au rez-de-chaussée,
• Quatre appartements aux étages supérieurs.

Dans ce cas, seuls les quatre appartements seront soumis à l’audit énergétique. Le local commercial est, lui, totalement exclu de cette obligation. C’est une simplification bienvenue qui évite des audits complexes et coûteux pour des parties du bâtiment qui n’ont pas les mêmes enjeux énergétiques.

Quels Biens Sont Concernés par l’Audit ?

Le calendrier de l’audit énergétique est déjà bien établi :

• Aujourd’hui : Les biens classés F et G sont soumis à l’audit obligatoire.
• Depuis 2025 : Les biens classés E sont également concernés.
• À partir du 1er janvier 2034 : L’obligation s’étendra aux biens classés D.

Cela signifie que si votre immeuble mixte possède une partie résidentielle classée E, l’audit est déjà une réalité. L’anticipation est donc de mise pour les propriétaires.

Ce que Ces Changements Impliquent pour les Propriétaires

Soyons honnêtes : cette clarification est une excellente nouvelle. Pourquoi ? Parce qu’elle réduit considérablement les zones grises. Et en immobilier, moins il y a d’ambiguïté, mieux c’est pour tout le monde.

• Pour un vendeur : Moins de risques de contentieux, un dossier plus sécurisé chez le notaire, et potentiellement une vente plus rapide grâce à une meilleure transparence.
• Pour un acquéreur : Une lisibilité accrue, une estimation plus fiable des futurs travaux à prévoir, et une meilleure position pour la négociation.
• Pour un investisseur : Une projection de rentabilité plus précise et une stratégie patrimoniale plus claire, permettant des décisions éclairées.

Les Risques d’une Non-Conformité

Ignorer ces nouvelles règles peut avoir des conséquences financières et juridiques importantes. Un DPE mal réalisé ou un audit manquant peut entraîner :

• Le blocage pur et simple de la vente.
• L’annulation d’un compromis de vente.
• Des recours juridiques de la part de l’acquéreur.
• La responsabilité du vendeur engagée.
• Une baisse significative de la valeur du bien.

Un DPE erroné, c’est un peu comme vendre une voiture avec un faux contrôle technique : le problème finira toujours par refaire surface, et les conséquences peuvent être lourdes.

Pourquoi Anticiper Votre Audit Énergétique ?

Attendre le dernier moment est rarement une bonne stratégie, surtout en matière de réglementation immobilière. Anticiper votre audit énergétique présente de nombreux avantages :

• Optimiser les travaux : L’audit vous fournit une feuille de route claire et précise pour les travaux d’amélioration énergétique (isolation, chauffage, ventilation, fenêtres…). Vous savez exactement où investir en priorité pour un maximum d’efficacité.
• Valoriser votre patrimoine : Un immeuble bien classé énergétiquement se vend non seulement mieux, mais souvent plus cher. Selon diverses études immobilières, les logements affichant de bonnes performances énergétiques peuvent gagner entre 5 et 15 % de valeur supplémentaire, selon les marchés. La performance énergétique n’est plus une contrainte, mais un véritable argument commercial.

Diag Énergie : Votre Partenaire pour une Transition Énergétique Sereine

Chez Diag Énergie, nous sommes là pour accompagner propriétaires, bailleurs, investisseurs et syndics face à l’ensemble des défis énergétiques. Notre expertise couvre :

• DPE individuel et collectif
• Audit énergétique réglementaire
• Études thermiques RE2020
• Accompagnement à la rénovation énergétique
• Conseil patrimonial énergétique

Notre philosophie est simple : rendre la réglementation compréhensible et transformer chaque obligation en une véritable opportunité pour valoriser votre bien.

Un Cadre Plus Clair pour un Avenir Plus Vert

La clarification de 2026 marque un tournant majeur dans la gestion des immeubles mixtes. Retenez ces trois points essentiels :

• Un DPE unique n’est plus une option.
• Deux DPE distincts sont désormais obligatoires.
• L’audit énergétique se concentre exclusivement sur la partie habitation.

Ce nouveau cadre réglementaire apporte une sécurité juridique bienvenue pour les vendeurs, les acquéreurs et tous les professionnels de l’immobilier. Plus important encore, il nous rappelle une vérité fondamentale : la performance énergétique n’est plus un simple détail administratif. Elle est devenue un pilier central de la valeur immobilière et un enjeu crucial pour l’avenir de notre patrimoine bâti.